一份最新的报告为我们观察城市住房空置情况提供了一个视角。

8月5日，贝壳研究院发布的《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》（下称“报告”）显示，我国28个大中城市平均住房空置率为12%；住房空置率随城市能级依次递增，一线平均7%，二线平均12%，三线16%。

经济导报记者从该报告调研的重点城市住房空置率概况中看到，济南、青岛的住房空置率均低于二线城市平均水平。

有房地产市场业内人士对经济导报记者分析说，“住房空置率低，也在一定程度上体现出城市对房地产市场‘房住不炒’的定位落实得比较好，大家买房主要用来自住，而不是投资，所以空置的比较少，同时也说明这些城市的自住需求还是比较大的。”

据悉，上述报告重点研究了国内28个城市的3万个小区，基于贝壳平台交易数据，结合对5万经纪人的调研结果，横向比较各城市的住房空置现状。

对于空置住房的定义，国内外并无统一标准。此次调研将3个月以上无人居住的住房定义为“空置住房”。

贝壳研究院提到，从宏观层面分析，购房门槛、老龄化程度、租金回报均会影响住房空置率变化。国内研究表明，当老龄化达到一定程度（65岁以上人口占比达18%），住房需求会下降。

贝壳研究院还分析称，在微观层面，楼龄和物业类型是影响小区空置率的两大因素。老旧小区的空置率较低，因为大部分老旧小区通常都位于市中心，交通配套都比较便利，住房需求比较旺盛，导致很少有住房空置。反观次新小区，业主通常出于装修或通风等原因不着急入住，购买新小区的投资客也不以居住为目的。此外，从地理位置来看，次新小区多位于离市中心较远的郊区，小区配套不齐全，出租或出售的难度相对较高，因此住房空置率更高。